El mantenimiento de las edificaciones no es usualmente una prioridad para los propietarios, si bien esta situación va variando paulatinamente.

La escasez de medios económicos puede ser uno de los motivos principales por los que no se lleva a cabo el mantenimiento de las edificaciones. Pero nuestra experiencia nos demuestra que a veces la simple dejadez, olvido o la creencia de que hay que emprender acciones sólo cuando aparecen daños o existe una falta de funcionalidad son los motivos más comunes para no ejecutar un Mantenimiento Preventivo Planificado.

Primer stickEl propósito de este tipo de mantenimiento es prever las fallas manteniendo la edificación en correcto estado tanto en su sistema estructural y sus cerramientos como en sus acabados e instalaciones.

Un Mantenimiento Preventivo Planificado de forma correcta puede ser la solución anticipada a muchos problemas que van desde filtraciones de agua hasta perdida de efectividad lumínica en las zonas comunes de los edificios, sin olvidar que algunos defectos o patologías pueden alterar incluso la estabilidad estructural del edificio, como las fugas reiteradas de líquidos de saneamiento o los accesos permanentes de agua desde la cubierta o desde las instalaciones del edificio.

Hay zonas de la edificación que permanecen “olvidadas” como por ejemplo las cubiertas de los edificios a pesar de que son los elementos más expuestos a las incidencias climáticas como las precipitaciones o a las dilataciones térmicas. También los garajes y los sistemas de saneamiento, es decir aquellas zonas y elementos que no son visitadas diariamente por los usuarios o que tienen para ellos una importancia menor debido a que no participan de su utilización. Hay que tener en cuenta que estas zonas son esenciales para la protección de otros elementos constructivos.

Muchas veces la falta de mantenimiento ayuda a los agentes responsables de la edificación a eludir sus responsabilidades ya que se confunde la causa de los daños con la consecuencia de los mismos.

Si bien la LOE (Ley 38 de 1999, de Ordenación de la Edificación), recoge en su artículo 7 la obligatoriedad de suministrar al usuario las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y de sus instalaciones en el Libro del Edificio, esta información suele ser escueta y en ocasiones no se adapta exactamente a la constitución del edificio.

Suele suceder también que estas Instrucciones son consideradas como unos papeles burocráticos adicionales dentro del Libro del Edificio, con la consiguiente desatención a las mismas.
Pero quedan además todas las edificaciones que son anteriores a la obligatoriedad de incorporar esas instrucciones a la documentación final de la obra. En estos casos ni siquiera existe una guía que aporte indicaciones para los fines mencionados, quedando el mantenimiento librado al buen criterio del conserje, del administrador o responsable de turno.

Segundo stickAunque muchos Ayuntamientos de la CAM han dictado ordenanzas que obligan a realizar cada 10 años una Inspección Técnica del Edificio (ITE), esta situación no abarca todo el territorio y por lo tanto no incluye a todas las viviendas existentes. De todos modos la ITE es al fin y al cabo una inspección que en todo caso determina el Mantenimiento Correctivo a realizar en el edificio.

Es paradójico que en otros ámbitos, por ejemplo en el sector del automóvil, los usuarios y la Administración sean más proclives a prestar más atención al mantenimiento y conservación sin tener en cuenta que el Mantenimiento Preventivo aporta durabilidad, valor patrimonial y seguridad a las viviendas, a los lugares de trabajo y al medio urbano.